✅副業としてできる
✅年金や生命保険の代わりになる
✅需要が安定している
✅マンション経営よりも手軽
などといったことから人気のあるアパート経営。
最近、「企業の副業解禁」「老後の年金不安」などを背景に、取り組もうとする方が増えてきています。しかし、アパート経営にも、やはりリスクというものがつきものです。アパート経営をされている方の中には、うまくいっている方がいれば、そうでない方も…。「建物さえあればどうにかなると思っていたが、空室がずっと続いて採算がとれない」「不労所得になると思っていたが、色々と対応すべきことや勉強すべきことがあって大変」 このような声もよくあります。
ここでは、アパート経営を検討している方向けに、成功させるためのポイント、成功する人の特徴、メリット・デメリットなどをご紹介していきます。
アパート経営を成功させるためのポイント
アパート経営では、数千万円から数億円レベルの大きなお金を動かすことになります。当然のことではありますが、これだけのお金を動かすからには、失敗するのは避けたいですよね。
ここではアパート経営を成功させるために、最低限抑えておきたいポイントを4つご紹介します。
【アパート経営を成功させるためのポイント1：立地を考える】
アパート経営では何よりも立地が大事です。
「建物さえあればどうにかなるだろう」「今すでに持っている土地を活かそう」 このように考える方はとても多いですが、そもそもアパートとしてニーズのないエリアであれば、うまくはいきません。入居者の募集に膨大な費用がかかってしまったり、入居者の入れ替わりが激しくなることで管理の手間がかさんでしまったりなど、大変な思いをするでしょう。
では、アパートとしてニーズのあるエリアとは、具体的にどのようなエリアなのでしょうか。一般的には、下記のようなエリアです。
・駅が近い
・コンビニやスーパーなど買い物できるお店が近い
・治安が良い
・騒音が少ない
・風俗、ゴミ処理場、刑務所など嫌悪施設が少ない
「このエリアに本当にニーズがあるのか」で悩んだ場合、そのエリアにある物件の入居率が参考になります。
「どの物件も8割9割埋まっている」ということであれば、とりあえずは安心できるでしょう。
もちろん、5年後も10年後も、そのエリアにニーズがあるとは限りません。そういう意味で、国の機関などが発表しているそのエリアの人口推移や人口見通しなども参考にしたいところです。
【アパート経営を成功させるためのポイント2：ターゲットに合わせた仕様にする】
「アパート経営では何よりも立地が大事」とお伝えしましたが、アパートを、そのエリアに住もうとする方に好まれるような仕様にすることも大事です。
そのエリアにはどんな方が多いですか。
若年者が多いでしょうか。 それとも高齢者が多いでしょうか。
男性が多いでしょうか。 それとも女性が多いでしょうか。
一人暮らしが多いでしょうか。 それともファミリーが多いでしょうか
様々なケースがあると思います。そのエリアの歴史や雰囲気、その周辺にある企業や学校などによって変わってくるでしょう。
アパートの仕様は、基本的に、そのエリアに住んでいる方の属性に合わせるのがベターです。
たとえば、一人暮らしの若い女性には、独立洗面台がある物件やセキュリティ設備が整った物件などが好まれます。
一人暮らしの高齢者には、安否確認システムのある物件や段差の少ない物件などが好まれます。
ファミリーには、追い炊き機能付きのお風呂がある物件や駐車場のある物件などが好まれます。
「どういう仕様にするとよいのか」で悩んだ場合、近隣にある入居率の高い物件、および入居率の低い物件の仕様が参考になります。
【アパート経営を成功させるためのポイント3：管理業務をしっかりと行う】
アパートのオーナーが行うべき管理業務には、主に下記のようなものがあります。
・クレーム対応
・清掃
・消耗品の交換
・設備の修理や交換
深夜に駆け付けなければならないケースや、突発的に大きな出費が発生してしまうケースなどもあります。
仮に、これら管理業務を怠ってしまうとどうなるでしょうか。入居者の満足度が下がり、結果として退去率が高まってしまうでしょう。当然のことではありますが、アパート経営を成功させるためには、管理業務をしっかりと行っていく必要があります。
管理業務は、管理会社に委託することもできます。手数料がかかりますが、相手はプロですので、対応がスピーディーで品質も良く、それだけ入居者の満足度が高まりやすいです。
管理会社を選ぶポイントとしては、主に下記のようなものがあります。
・業界内の評判
・担当者との相性
・そのエリアの土地勘の有無
・実績
・事業年数
・経営状態
また、可能であれば、管理物件を実際に見させてもらうのもよいでしょう。専有部はともかく、共用部に関しては特に問題なく見させてもらえるケースが多いです。なお、管理会社を安さだけで選ぶ方もいますが、注意が必要です。あまりに安いところですと、管理がずさんということもあります。「管理会社を安さで選んだが、管理があまりにずさんで、入居者がすぐに出て行ってしまい、むしろ全体的にはコストがかさんでしまった」 このようなケースもあります。
【アパート経営を成功させるためのポイント4：自己資金の割合を多めにする】
アパート経営を始める際は、金融機関に融資の申し込むをすることが一般的ですが、融資の申し込みをするとしても、自己資金の割合はなるべく多くした方がよいです。これは単純に、毎月のローンの返済額が少なくなるから、つまり手元に残るお金が多くなるからです。
手元に残るお金が多ければ、設備の修繕・グレードアップ、クレーム対応、トラブル対応などをスピーディーに行えるようになり、それだけ入居者の満足度が高まりやすくなります。また、手元に残るお金が多ければ、空室があった際に、「募集広告を出す」「ご成約プレゼントを用意する」などといった対策ができるようになり、結果として経営状態が安定しやすくなります。
さらに言えば、手元に残るお金を増やすために、ローンの金利を抑える対策もしたいところです。例えば、下記のような条件ですと、ローンの金利が抑えられやすくなります。
・築浅の物件
・会社の勤続年数が長い（サラリーマンの場合）
・住宅ローン、車ローン、教育ローンなど個人のローンを完済している
・過去に金融事故がない
なお、ローンの金利は、全く同じ条件であっても金融機関によって変わってきますので、複数の金融機関を比較することが大切です。
アパート経営に成功する人の特徴
どんなビジネスにも向き不向きというものがあります。アパート経営を検討している方は、成功する人の特徴を抑えておくとよいでしょう。ここではアパート経営に成功する人の特徴を2つご紹介します。
【アパート経営に成功する人の特徴1：計画性のある人】
アパート経営は、FXや競馬などのように短期間で多くの利益を狙うものではありません。10年、20年、30年と、長期的な視点で物事を考えていく必要があります。
・どのくらいの家賃収入を得られるのか
・どのくらいの経費（広告費、修繕費、税金など）がかかるのか
・結果としてどのくらいの利益になるのか
これらについては、スタートの時点で具体的な数字で把握しておく必要があります。また、アパート経営には家賃滞納、地価下落、金利上昇、災害などといったリスクがつきものです。「最初から最後まで大きな問題はなかった」というケースはほとんどありません。どんな人であっても、リスクを見ておく必要があります。
問題が起きてから対応というのはNGです。問題が起こる前から、様々なリスクを想定し、その具体的な対応策も考えておく必要があります。また、計画性とは少し違いますが、問題が起こる兆しを察知できるよう、常日頃からニュースなどをチェックすることも大切です。
【アパート経営に成功する人の特徴2：入居者目線のある人】
入居者は、オーナーのためにそのアパートに住むわけではありません。自分のためにそのアパートに住みます。当たり前のことではありますが、アパート経営では、入居者目線を持つことがとても大事です。
「自分の都合を優先する」「なるべくコストを下げたい」「クレーム処理は面倒」など、自分のことばかりを考えているようでは、入居者は簡単に離れていきます。
例えば、夏の暑い時期にエアコンの調子が悪くなってしまったとします。「今の仕事が落ち着いたら取り掛かる」「エアコンが安くなるまで待つ」「とりあえずそのまま我慢してもらう」といった考えを持つオーナーは、入居者目線があるとは言えないでしょう。
それで入居者が離れてしまえば、入居者の募集に手間を取られてしまう、空室が続いて収入が減ってしまうなどといったことも起きてきます。結局、自分で自分の首をしめることになるのです。どんなビジネスでも同様ですが、お金を支払う側の気持ちを考えることがとても大事です。
アパート経営のデメリット
ビジネスを始める前、前もって把握しておきたいのが、そのビジネスのデメリットです。アパート経営のデメリットを5つご紹介します。
【アパート経営のデメリット1：人口減少の影響を受ける】
今、日本では、人口の減少が進んでいます。日本の総人口は、2030年には1億1,662万人にまで、2060年には8,674万人にまで減少すると予想されています。
アパート経営において、この影響はとても大きいです。人口が減少すれば、当然、競争が激しくなり、空室リスクが高まっていきます。
【アパート経営のデメリット2：老朽化していく】
建物は老朽化が避けられません。アパートも同様で、時間とともに市場価値が低下し、管理負担が増加していきます。
【アパート経営のデメリット3：地価変動の影響を受ける】
アパートのような不動産は、地価の影響を受けます。大企業が移転して人口が減る、大きな商業施設な閉店するなどといったことから地価が下落してしまえば、どうしても家賃を下げざるを得なくなります。
【アパート経営のデメリット4：災害リスクがある】
アパートは地震、台風、津波、噴火など災害の影響を受けます。それにより壊れてしまえば、家賃収入は一瞬で途絶えてしまいます。ローンだけが残ってしまうというケースもありえるでしょう。
適宜、下記のような対応が必要になります。
・保険に入る
・防災性の高い建物にする
・そのエリアの「ハザードマップ」をチェックする
【アパート経営のデメリット5：流動性が低い】
流動性とは、「現金化しやすいかどうか」「売買がしやすいかどうか」を表す言葉です。アパートは、現金になるまでに数ヶ月程度かかるのが一般的です。
現金化までの一般的な流れ：
不具合の修繕
→査定
→買主探し
→引継ぎ資料の作成
→売買条件のすり合わせ
アパートは、資産として流動性が低いため、「すぐに大きな現金が欲しい」といったときに困ってしまうことがあります。
アパート経営のメリット
デメリットと合わせて把握しておきたいのが、メリットです。アパート経営のメリットを5つご紹介します。
【アパート経営のメリット1：需要が安定している】
住まいというものは、常に一定の需要があります。景気が急激に悪化したとしても、住まいの需要自体がなくなることはありません。
【アパート経営のメリット2：副業としてもできる】
アパート経営には、行うべき業務や勉強すべき分野がそれなりにありますが、タスク管理、時間管理次第で、他の仕事との両立も十分に可能です。サラリーマンをしながらアパート経営をしている方も、決して珍しくはありません。
【アパート経営のメリット3：年金の代わりになる】
アパート経営は、健全な経営ができれば、長期的に一定の家賃収入を得られるようになります。アパート経営をされている方の中には、家賃収入を私的年金とみなしている方も少なくありません。
30代から40代のうちにアパート経営を始め、5年10年かけて経営者としての腕を磨き、60歳を超える頃にはローンを返済し、そのあとは毎月の家賃収入をそのまま不労所得として得るーー このようなケースをよく見聞きします。
【アパート経営のメリット4：生命保険の代わりになる】
ローンを組む際、「団体信用生命保険」という保険に加入することができます。団体信用生命保険とは、ローンの契約者が、死亡したとき、または高度障害状態になったとき、残りのローンを肩代わりしてくれる保険のことです。団体信用生命保険に加入しておけば、もし万が一のことがあっても、家族に無借金の不動産と継続的な家賃収入を残すことができます。
【アパート経営のメリット5：インフレに強い】
インフレとは、物価が上昇していく現象のことをいいます。インフレになると、お金の価値は下がります。
例えば、インフレが起きて、それまで100円だった物が200円になったとします。同じ物を手に入れるためには、それまでの2倍のお金が必要になることになります。これは、「お金の価値が2分の1になった」とも捉えることができますね。インフレになればなるほど、お金の価値は下がっていきます。
一方で、アパートのような不動産は現物資産ですので、物価の上昇とともに価値が上昇していきます。アパートを所有するということは、インフレ対策にもなるのです。
アパート経営は不労所得になり得るのか？
建物さえ所有すれば、あとは管理会社に任せておくだけで、何もしなくても収入が得られる。アパート経営に対して、このようなイメージを持たれている方がとても多いです。しかし、実際はそう簡単にはいきません。確かに、管理会社にすべてを任せる方法もありますが、舵取りは自分でしなくてはいけません。
空室が続けば、「家賃を下げる」「キャンペーンを行う」「設備をグレードアップする」などといった対応をしなければなりません。老朽化が進めばリフォームの必要性も出てきます。不動産は地価、金利、法律、人口などの影響を受けますので、常に社会情勢に対してアンテナを張っていなければなりません。
「何もしなくても収入が得られる」といったようなイメージを持っている方は、思考を転換させたほうが賢明です。そのような例もありますが、大抵が、アパートの経営者としてたくさんの経験を積み重ねた方の話です。
また、勘違いをしやすいのが、サブリースです。
サブリースとは、管理会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸するシステムのことです。サブリースでは、空室状況に関わらず一定のリース料を受け取ることができます。このサブリースに対して、「ずっと同じ収入が得られるから安泰だ」といったようなイメージを持たれている方がいますが、そうではありません。
空室が続いたり老朽化が進んだりすれば、リース料の減額が検討されます。また、あまりに採算がとれないようであれば、契約解除ということもありえます。
いずれにせよ、アパート経営では、オーナーの経営努力というものが必要になってくるのです。
書籍や雑誌、賃貸経営セミナーの広告などで、「アパートを持つだけで何もしなくても毎月10万円」などといったキャッチコピーを見かけますが、誇張や煽りもありますので、そのまま鵜呑みにはしない方がよいでしょう。
アパート経営より低リスクのLED看板投資とは？
これまでアパート経営で成功するポイント、成功する人の特徴、メリット・デメリットなどをお伝えしてきましたが、果たして、アパート経営は将来性のあるビジネスと言えるのでしょうか。「3.アパート経営のデメリット」でもお伝えしたように、これから日本では、人口がどんどん減っていくため、アパート経営の未来は明るいとは言えません。
もちろん、住まいの需要自体がなくなることはありません。しかし、人口が減れば減るほど、競争が激しくなっていきます。「家賃収入よりも返済ローンの方が大きい」「大きな借金を残したまま廃業することに」 このようなケースも、これからどんどん増えていくでしょう。
同じ土地活用を行うのであれば、貸し看板の方がおすすめできます。貸し看板とは、自身が所有する不動産、あるいは借りた不動産などの空きスペースに看板を設置し、自社の宣伝を行いたい企業さんにそれを貸し、報酬を得るビジネスのことです。
貸し看板は、アパート経営のように、「副業としてもできる」「年金の代わりになる」というメリットがある上に、大きなお金を必要とせず、何よりも将来を不安視せずに行っていくことができるビジネスです。なお、これから貸し看板を行っていく場合、LED看板を使うのがおすすめです。
従来から使われているアナログ看板よりも、インパクトが強く表現力が高いため、それだけ人に注目してもらうことができます。また、おなじ電子看板である液晶看板と比べても、「遠くからの視認性が高い」「省エネ効果が高い」「耐久性が高い」といった特徴があるため、貸し看板に向いています。
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