不労所得も可能！駐車場経営の全体像や成果を出すポイントをご紹介

外を歩いていると、月極駐車場やコインパーキングといった駐車場を目にすることがありますね。月極駐車場は、住宅街やオフィス街に多いです。コインパーキングは、駅前や繁華街、商業施設の近くに多いです。

あのような駐車場も、不動産ビジネスの一つです。不動産をお持ちの方や不動産ビジネスに興味のある方の中には、駐車場経営について考えている方も少なくないと思います。

集合住宅、オフィス、トランクルーム、コインランドリー、自動販売機、太陽光発電など、数ある不動産ビジネスの中でも、比較的ハードルが低く手軽に始めることができるのが駐車場です。やり方次第では不労所得も可能です。

ここでは、駐車場経営の概要やメリット・デメリット、成果を出すためのポイントをご紹介します。

駐車場経営の概要

不動産ビジネスの一つである駐車場経営

駐車場経営とは、自身が所有する土地を駐車場として貸し出すことで賃料収入を得るビジネスのことです。数ある不動産ビジネスの中でも、初期費用があまりかからない、管理が簡便、転用が容易などといったことから、比較的ハードルが低いビジネスとされています。

駐車場経営に取り組む方の中には、

「不動産ビジネスの練習として駐車場経営を行っている」
「将来的に大きな集合住宅を作る予定だが、それまで暫定的に駐車場にしている」
「土地はそのままにしておくだけでも税金がかかるから、駐車場にしている」

といった方もいます。

他の不動産ビジネスとの組み合わせもしやすく、

集合住宅の空いたスペースを駐車場にする
駐車場の空いたスペースに自動販売機を設置する

といったケースもあります。

駐車場のタイプには「月極駐車場」と「コインパーキング」がある

駐車場のタイプは、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つに大別されます。

【月極駐車場】

月極駐車場とは、利用者と賃貸借契約を結び、一定の期間駐車場を貸し出す代わりに、一定の利用料を支払ってもらうタイプの駐車場のことです。

月極駐車場スタート時の業務：
・整地をする
・砂利を敷く、あるいはアスファルト舗装をする
・区画ロープを敷く、あるいは区画ラインを引く
・必要に応じて、照明や監視カメラ、フェンス、排水溝などを設置する

月極駐車場運営時の業務：
・広告を出す
・契約手続きを行う
・入金を確認する
・清掃する
・クレームに対応する

月極駐車場として向いているのは、住宅街やオフィス街です。また、住宅街の中でも、特に車の所有率が高いファミリー層が多くいる住宅街が向いています。オフィス街の中でも、特に駅から遠いところにあるオフィス街が向いています。

月極駐車場には、一般に、下記のような3つの経営方式があります。

自己経営方式：
自己経営方式とは、全ての業務を自分で行う経営方式のことです。収益性を最大限に高めたい場合に適しています。

管理委託方式：
管理委託方式とは、管理業務を専門業者さんに委託する経営方式のことです。管理の手間を抑えたい場合に適しています。

一括借上方式：
一括借上方式とは、自分は駐車場を貸すのみで（整地や設備投資は自分で行うケースが多い）、専門業者さんに月極駐車場を運営してもらう経営方式のことです。利用者数や売上に関わらず毎月一定の金額が専門業者さんから支払われます。管理の手間、経営リスクを抑えたい場合に適しています。

【コインパーキング】

コインパーキングとは、不特定多数の利用者に対して、駐車場を貸し出す代わりに、利用した時間に応じて利用料を支払ってもらうタイプの駐車場のことです。

コインパーキングスタート時の業務：
・整地をする
・アスファルト舗装をする
・区画ラインを引く
・精算機やロック板など専用の設備を設置する
・必要に応じて、照明や監視カメラ、フェンス、排水溝などを設置する

コインパーキング運営時の業務：
・広告を出す
・釣銭や領収書用ロール紙を補充する
・設備の点検を行う
・清掃をする
・クレームに対応する

コインパーキングとして向いているのは、駅前、繁華街、商業施設の近く、公共施設の近くなど、一時的に駐車スペースを必要とする方が多い場所です。

コインパーキングには、一般に、下記のような2つの経営方式があります。

自己経営方式：
自己経営方式とは、全ての業務を自分で行う経営方式のことです。収益性を最大限に高めたい場合に適しています。一般的に、コインパーキングの方が月極駐車場よりも業務量が多いです。なぜなら使用する設備や利用者の数が多いからです。そのため、同じ自己経営方式でも、コインパーキングの方が月極駐車場よりも時間や労力がかかると考えた方がよいでしょう。

土地賃貸方式：
土地賃貸方式とは、自分は土地は貸すのみで、専門業者さんにコインパーキングを運営してもらう経営方式のことです。月極駐車場における一括借上方式と同様で、利用者数や売上に関わらず毎月一定の金額が専門業者さんから支払われます。初期費用、管理の手間、経営リスクを抑えたい場合に適しています。

駐車場経営は立地がとても重要

月極駐車場とコインパーキング、いずれにおいても、立地というものがとても重要になります。
集合住宅、オフィス、トランクルーム、コインランドリーなどは、設備やサービス内容などで差別化することができます。一方で、駐車場はどうでしょう。基本的には、ただ車を停めておくだけですので、設備やサービス内容などで差別化することは難しいでしょう。

駐車場経営を始めようとする際は、「自身が所有する土地が駐車場として相応しいか」という点を第一に考えることが大切です。
駐車場としてニーズのある土地であれば、仮にスタート時にうまくいかなくても、PDCAサイクルを回していくことで状況が改善されていく、といったことも可能性としてあるでしょう。しかし、そもそも駐車場としてニーズがないエリアですと、いくらPDCAサイクルを回しても状況が改善されない、といったことにもあるでしょう。ニーズがないエリアの場合、最初から別の活用方法を検討した方がよいかもしれません。

駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営の5つのメリット

駐車場経営の5つのメリットをご紹介します。

【駐車場経営のメリット1：初期費用があまりかからない】

ほとんどの不動産ビジネスでは、初期費用としてたくさんのお金が必要になります。
例えば、集合住宅、オフィス、コインランドリーなどは、建物を立てたり大掛かりな設備を導入したりする必要があります。初期費用の額としては、一般的に、数千万円から数億円程度です。一方で、駐車場はどうでしょう。初期費用の額は、かなり幅がありますが、数万円から数百万程度です。月極駐車場ですと、ただ区画ロープを敷くだけでもスタートすることができます。

駐車場経営は初期費用があまりかからないため、予算の少ない方や大きなリスクをとれない初心者の方などにおすすめです。

【駐車場経営のメリット2：狭い土地でも問題ない】

所有している土地が狭いことから、「どのように土地活用をしたらよいものか」と悩んでいる方はとても多いです。土地があまりに狭ければ、アパートやマンション、コインランドリーなどは難しいでしょう。

一方で、駐車場経営の場合、特に広い土地である必要はありません。駐車場は、そこに人が住むわけでも、そこで何らかの作業を行うわけでもありません。駐車場は、ただ車を停められるだけのスペースがあればよいのです。

所有する土地があまりに狭くても、車が1台2台止められるだけのスペースさえあれば、駐車場経営を行うことは可能です。

【駐車場経営のメリット3：管理が簡便】

駐車場経営は、管理が比較的簡便です。
基本的には放置で、たまにお金や契約の管理、設備の点検、清掃、クレーム対応など行う程度です。専門業者さんに業務を委託することもできます。
ほぼ不労所得に近いので、サラリーマンの副業として行うことも、いくつものビジネスと平行しながら行うこともできます。

【駐車場経営のメリット4：老朽化や災害のリスクが少ない】

不動産ビジネスを行う上で気を付けたいのが、老朽化や災害ですが、駐車場経営の場合、老朽化や災害で、大きな問題が起こることはほとんどありません。
駐車場経営において、価値を持つのは土地そのものです。老朽化や災害によって、利用者が激減してしまったり利用料を下げざるを得なくなってしまったりする心配が少ないです。
もちろん、設備のメンテナンスなどが必要となることはありますが、その費用は、他の不動産ビジネスと比べものにならないくらい少額です。

【駐車場経営のメリット5：転用が容易】

ほとんどの不動産ビジネスは簡単には転用ができません。例えば、集合住宅、コインランドリー、太陽光発電などであれば、大掛かりな解体作業が必要になります。専用の重機や大型トラックが必要となることがありますし、処分費用も軽視できません。
一方で、駐車場はどうでしょう。解体作業というものはほとんどなく、設備を撤去する、区画ラインを消すなど簡単な作業が必要となるだけです。
駐車場は、転用がしやすく、「集合住宅を作りたい」「ビジネス自体をやめたい」といったときでも、すぐ対応することができます。

駐車場経営の4つのデメリット

駐車場経営の4つのメリットをご紹介します。

【駐車場経営のデメリット1：収益性が低い】

駐車場経営は、集合住宅やオフィスなどと比べて、収益性が低いです。なぜなら、土地の利用効率が低いため、また賃料が圧倒的に低いためです。
駐車場経営は、比較的ハードルが低く手軽に始めることができるが、その分高い収益は望めないーー　基本的にはこのように考えておいた方がよいでしょう。

【駐車場経営のデメリット2：税負担において優遇措置がない】

土地を所有している限り、税金というものが発生します。
通常、土地に住宅が建てられていれば、固定資産税の減税、都市計画税の減額などといった優遇措置を受けることができます。しかし、駐車場の場合、そのような優遇措置がありません。
集合住宅を取り壊して月極駐車場をはじめるなどといった場合、この点に十分注意する必要があります。

【駐車場経営のデメリット3：周辺環境の影響を受けやすい】

駐車場経営は、設備やサービス内容などで差別化することが難しいです。そのため立地というものがビジネスの命運を大きく左右します。

「この場所は駐車場に適している」と思われる場所でスタートしたとしても、近くのマンションが解体されたり、近くの商業施設に駐車場ができたりといった周辺環境の変化により、利用者が激減してしまう可能性があります。

【駐車場経営のデメリット4：今後需要が減っていく可能性が高い】

今後、日本では、

・人口の減少
・少子高齢化
・若者の車離れ
・カーシェア文化の普及

などといった背景から、駐車場の需要が減っていくと予想されています。駐車場経営は、転用を容易に行うことができますが、それでもこの影響は軽視できないでしょう。

駐車場経営で成果を出すための5つのポイント

駐車場経営で成果を出すための5つのポイントをご紹介します。

【駐車場経営で成果を出すためのポイント1：需要のチェック】

繰り返しになりますが、駐車場経営では、立地というものがとても重要になります。

この記事の最初のほうで

・月極駐車場は住宅街やオフィス街が向いている
・コインパーキングは駅前や繁華街、商業施設の近く、公共施設の近くが向いている

とご紹介しました。

自身が所有する土地で駐車場経営を考える際は、実際にそのエリアで需要があるのか、ということをチェックしましょう。
単純に、路上駐車が多いエリアと、稼働率の高い駐車場が多いエリアは、需要があるということになります。

【駐車場経営で成果を出すためのポイント2：日頃からライバル調査】

ある日から急にお客さんが減ってしまった、よくよく調べてみたら近くに駐車場ができていたーー　駐車場経営をしていると、このようなことが珍しくありません。

自分のところの駐車場よりも、

・入りやすい
・幹線道路に近い
・近いところに自動販売機がある
・利用料が安い

といった駐車場ができてしまうと、利用者をとられてしまいやすいです。
気づいたら利用者が少なくなっていたといったことがないよう、日頃からライバル調査を行うようにしましょう。そして、必要に応じて、アピールポイントや利用料などの見直しを行うようにしましょう。

【駐車場経営で成果を出すためのポイント3：事故防止対策】

駐車場では、例えば、設備を壊されてしまう、車同士が接触してしまうなどといった事故がつきものです。事故が重なると、メンテナンス費がかかったり、苦情が殺到したりして、経営難に陥ってしまうこともあります。
状況に応じて、適宜、対策を行うようにしてください。具体的な対策法としては、例えば下記のようなものがあげられます。

・1台分のスペースを広くする
・見通しをよくする
・防犯カメラを設置する
・安全運転を呼びかける看板を設置する

【駐車場経営で成果を出すためのポイント4：不正駐車防止対策】

駐車場では、不正駐車が珍しくありません。不正駐車を野放しにしておいた場合、不公平感から、駐車場の利用をやめてしまう利用者が出てくることがあります。
状況に応じて、適宜、対策を行うようにしてください。具体的な対策法としては、例えば、下記のようなものがあげられます。

・防犯カメラを設置する
・不正駐車をした際の罰則を設け、さらにその内容を明記した看板を設置する

【駐車場経営で成果を出すためのポイント5：パートナー選び】

初期費用をなるべく抑えたい、管理に手をかけられない、といった場合は、専門業者さんと契約するとよいでしょう。
ただし、専門業者さんとの間にトラブルが発生してしまうこともあります。

・依頼した業務が雑に行われる
・依頼した業務が期限に間に合わない
・コミュニケーションがうまくいかず行き違いが生じる

などその内容は様々です。
健全な駐車場経営をしていくためには、パートナー選びも重要なポイントとなります。パートナー選びをする際のポイントとしては、例えば、下記のようなものがあげられます。

・複数の専門業者さんを比較検討する
・インターネット上にある評判をチェックする
・契約前に疑問点を解消しておく

ありきたりなことですが、このようなポイントを押さえておくかどうかで、経営の健全性が大きく変わります。